AnnA, une vente immobilière un peu particulière permise par la blockchain

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En juin a été réalisée sur la blockchain la première vente immobilière en France. Les parts d’un hôtel particulier ont été converties en tokens et acquises par deux promoteurs. Retour sur l’opération AnnA et son potentiel pour le marché immobilier.

Anna est le titre d’un film de Luc Besson. C’est aussi le nom donné à une première en France. Mais cette AnnA ne relève pas de la fiction. Ce nom de code désigne en effet la première vente immobilière sur la blockchain réalisée en France en juin dernier.

Le montant de la transaction lui aussi est bien réel, 6,5 millions d’euros, comme les acheteurs de cet hôtel particulier situé rue Anna Jacquin (AnnA), deux promoteurs. La blockchain est intervenue dans l’opération pour la vente de titres immobiliers le 24 et 25 juin.

Tokenisation des parts d’une société pour la vente d’un hôtel particulier

L’acquisition des titres ne permettait cependant pas de finaliser la vente. Une transaction immobilière classique, impliquant des notaires, doublait celle réalisée grâce à la blockchain. Le volet numérique de l’opération s’est effectué par l’intermédiaire d’une startup, EquiSafe.

« Nous avons dématérialisé le registre des mouvements de titres et les droits afférés à ces titres financiers. A aussi été attachée à ce nouveau titre digitalisé une attestation de registre des hypothèques pour que dans le futur la prochaine transaction de ce bien immobilier puisse être authentifiée en quelques secondes » précise son président, Bilal El Alamy.

Et cette approche par la blockchain a permis d’accélérer très significativement une opération nécessitant habituellement deux mois, ici bouclée en 31 minutes. Pour le dirigeant, ce modèle promet de transformer les investissements immobiliers et de les ouvrir à un plus grand nombre d’acheteurs.

« L’automatisation et la preuve qu’apporte la blockchain permettent de gérer, de la même manière, 10 ou des centaines de milliers d’investisseurs. Pour les personnes chargées de gérer ces titres financiers, ce travail est aujourd’hui extrêmement laborieux. L’automatisation est donc une source d’efficience opérationnelle » défend encore le dirigeant.

Ce dernier prépare d’ailleurs le 6 novembre sa prochaine vente à l’occasion du salon Rent. Elle portera sur un bien immobilier à Rennes, qui à son tour sera « tokenisé ». Les tokens, un composant central de la blockchain, sont au cœur d’AnnA.

100 tokens, 4 smart contrats et 200 fonctions

La vente rue Anna Jacquin a ainsi consisté à transformer en tokens (100 au total) le capital social de la société détentrice de l’hôtel particulier. A chaque token correspond une part de cette société. L’ensemble des parts est réparti entre les acquéreurs, engagés à les conserver au minimum un an.

Précisons également qu’il a été créé au préalable une identité numérique pour chacun des acheteurs. Pour AnnA, EquiSafe a également conçu quatre smart contrats et exploité près de 200 fonctions, faisant notamment référence à des règles métier relatives au pacte d’actionnaires, aux droits et restrictions du registre.

Ces fonctions interviendront ainsi lors d’une éventuelle revente ultérieure des 100 tokens, entiers ou fractionnés. En effet, chaque token peut être scindé, ce qui en théorie permettra à terme d’échanger des parts d’un montant minimal de 6,5 euros sur le marché secondaire. Rendre liquide des biens immobiliers, c’est l’ambition de la startup – et d’autres acteurs.

EquiSafe se rêve ainsi en Amazon de la banque d’investissement offrant à des particuliers la possibilité d’acquérir des parts d’un bien immobilier comme ils achètent aujourd’hui des livres sur le site d’e-commerce.

Cela relève cependant encore de « l’utopie » souligne le notaire Grégoire Delamarche. « Un certain nombre de restrictions réglementaires empêchent de le faire. » Autre limite « la double chaine avec d’un côté la blockchain et de l’autre la publicité foncière. Un des grands enjeux sera la tokenisation de la publicité foncière et l’unicité du registre immobilier. D’ici-là, il n’est pas possible d’acquérir directement une part d’un immeuble. »

Confiance, audit, confirmation notariale : le notaire toujours incontournable

Et un acte notarié reste donc incontournable, tout comme son émetteur, le notaire. Cela ne signifie pas cependant que les notaires se tiennent aujourd’hui loin des réflexions sur la tokenisation des biens immobiliers. L’étude Screeb Notaires, à laquelle appartient Grégoire Delamarche, a d’ailleurs participé activement à la vente AnnA.

« Nous estimons que le service notarial repose en partie sur un modèle daté » considère le notaire, qui a donc souhaité « travailler sur ces sujets de blockchain de manière extrêmement pragmatique. »

D’autant que le cadre légal le permet depuis un décret du 24 décembre 2018. Le règlement AMF apporte par ailleurs des précisions et préconisations sur la réalisation de telles opérations de tokenisation.

Le travail du notaire consiste notamment à maîtriser le champ juridique, « extrêmement large » puisque impliquant, entre autres, le droit des sociétés, de l’immobilier et du financement. La gouvernance de la société est le second volet de sa mission. Le notaire intervient aussi pour la confirmation et l’audit notarial, et « atteste du sous-jacent. »

« La tokenisation d’une société permet d’avoir accès à un marché permanent où, à tout moment, une personne peut acquérir un token, une part, via une plateforme comme EquiSafe. Il faut donc, de manière régulière, s’assurer que derrière le token existe bien un actif immobilier, que celui-ci n’est pas hypothéqué, etc. » détaille Grégoire Delamarche.